Viverion: ‘Wachttijd sociale huurwoning gemiddeld 6 maanden’

LOCHEM – In het jaarverslag over 2018 schrijft woningcorporatie Viverion dat er in het werkgebied sprake is van een ‘rustige woningmarkt’ en dat bijna iedereen die echt op zoek is binnen een half jaar een woning vindt. LochemsNieuws sprak met directeur-bestuurder Jan-Willem Allersma en manager Klant Tanja Paffen.

De meeste voor de hand liggende vraag is: hoe meet je de gemiddelde wachttijd voor een woning als je werkt met een lotingssysteem? Dit blijkt te gebeuren aan de hand het aantal reacties van woningzoekenden die zich in een jaar tijd melden. Wie in dat jaar niet reageert op een woning telt niet mee. Wie slechts één keer meedoet aan een loting zorgt dus voor een hogere gemiddelde wachttijd, maar wie actief zoekt brengt het moyenne weer omlaag.

Wachttijd

In de gemeente Lochem kent Barchem de kortste gemiddelde wachttijd. Deze is daar 3,4 maanden. Voor 65-plussers is dit zelfs slechts 2,5 maanden. Wie in de leeftijdscategorie 31 tot en met 55 jaar valt wacht in Barchem 6,7 maanden. Dat laatste komt dus overeen met het gemiddelde in het hele werkgebied van Viverion. Naast Lochem is de woningstichting actief in de gemeenten Hof van Twente en Rijssen-Holten. Het heeft dik 5500 woningen in beheer.

Laren

Uit recente cijfers (mei 2018 t/m april 2019) blijkt dat mensen die in Laren een sociale huurwoning zoeken het langst moeten wachten. Vooral jongeren (23-30 jaar) moeten daar gemiddeld 12,7 maanden wachten. 65-plussers wachten zo’n 10 maanden en de middengroep van 31 tot en met 55 jaar gemiddeld zo’n 6 maanden. Dat brengt het gemiddelde voor Laren op 7,3 maanden. In Barchem en Laren gaat het in absolute cijfers overigens over lage getallen.

In de kern Lochem hoeven jongeren tot en met 22 jaar slechts 1,7 maanden te wachten. Zoekenden in de categorie 56-65 jaar wachten hier het langst: 8,3 maanden. Het gemiddelde voor Lochem komt uit op 6,1 maanden.

lees verder onder de afbeelding…

De wachttijden voor een huurwoning in 2018. De gele balken staan voor de gemeente Lochem (bron: Viverion)

Pechvogels

Tanja Paffen wijst erop dat in het lotingssysteem een ‘garantie’ is ingebouwd voor mensen die actief zoeken maar die bij loting steeds buiten de boot vallen. Wie een jaar lang steeds wordt uitgeloot kan een beroep doen op de zogenoemde ‘pechvogelregeling’. ,,Voor die onfortuinlijke loters gaan we dan via directe bemiddeling op zoek naar een woning”, aldus Paffen.

Noodkreet IKL

Afgelopen week sprak de gemeenteraad over een brief van de Industriële Kring Lochem (IKL) waarin een tekort aan ‘betaalbare woningen’ werd gesignaleerd, waardoor steeds meer werknemers van bedrijven noodgedwongen buiten de gemeente wonen. Het bestuur van IKL deed een beroep de politiek om dit probleem aan te pakken omdat het aantal arbeidsplaatsen bij de leden momenteel stevig groeit.

lees verder onder de afbeelding…

Allersma kent de brief maar heeft moeite met de interpretatie ervan. ,,Betaalbaar is een lastig begrip. Ik kan me voorstellen dat het voor jongeren lastig is om een koopwoning te vinden in deze gemeente. Onder de 2 ton is maar weinig te vinden. Maar bij huurwoningen ligt dat anders. Onze eigen woningen vallen allemaal in de categorie ‘betaalbaar’ maar we mogen niet aan iedereen verhuren”, zo zegt hij.

Inkomensgrens

Viverion heeft woningen met een maximale huur van 720 euro. Verreweg de meesten zijn goedkoper. Een probleem is dat steeds minder mensen aan de criteria voor een sociale huurwoning kunnen voldoen. De inkomensgrens ligt op 38.038 euro bruto per jaar. Daarbij gaat het om gezinsinkomen, dus bij partners wordt het inkomen bij elkaar opgeteld.

Jan-Willem Allersma: ,,Dat betekent dat 2 mensen met allebei minimumloon al bijna niet meer in aanmerking komen voor een woning van ons. Uitzonderingen zijn mogelijk maar die moeten steeds beter beargumenteerd worden.” Sinds 1 januri wordt wel gebruik gemaakt van de mogelijkheid om 10% van het vrijkomende woningbezit ook beschikbaar te stellen aan woningzoekenden met een middeninkomen (38.038 tot 42.436 euro).

PvdA tamboert

Het was de PvdA dat de brief van de IKL vorige week ter discussie stelde in de gemeenteraad. ,,De PvdA houdt ervan te tamboeren op het thema sociale huur. Dat is landelijk zo’n beetje het ‘unique selling point’ van die partij. En voor de randstad en grote steden hebben ze wellicht vaak een punt, maar hier zijn echt genoeg woningen beschikbaar”, aldus Allersma.

De noodkreet van het IKL-bestuur strookt overigens ook niet met de cijfers uit het jaarverslag van Viverion. Er is maar weinig vraag van woningzoekenden van buiten het eigen werkgebied en dat aantal neemt ook niet toe.

Woningvoorraad omlaag

Allersma denkt dat de woningvoorraad van Viverion op de middellange termijn gaat afnemen omdat er steeds minder vraag is naar sociale huur doordat er steeds minder mensen voor in aanmerking komen. ,,Of we moeten ooit weer eens een linkse regering krijgen. Dan gaat de inkomensgrens ongetwijferld weer omhoog en komen meer mensen in aanmerking voor een woning van ons”, aldus Allersma, die spreekt van een krimpende sector.

Lees verder onder de afbeelding…

Ouderen

Hij wijst verder op de vergrijzing. Die speelt al langer maar de groep ouderen die er nu aankomt heeft duidelijk meer geld te besteden. In de seniorenwoningen van dit moment wonen vooral ouderen die moeten rondkomen van alleen AOW, soms aangevuld met een klein pensioentje. De gepensioneerden van nu hebben vaak een veel beter pensioen opgebouwd.

Liever koop

Een ander fenomeen is dat jongeren in met name de kleine kernen veel liever kopen dan huren. Dat geldt zeker in deze tijd waarin kopen qua maandlasten niet veel duurder is dan huren. Viverion deed vorig jaar in Laren mee aan informatiemarkt over wonen, georganiseerd door jongeren van GemeenteBelangen. ,,De meeste jongeren liepen ons voorbij en gingen linea recta naar een makelaar of bank”, zo herinnert Allersma zich.

Gebroken gezinnen

Bij mensen die een sociale huurwoning zoeken gaat het steeds vaker om gebroken gezinnen. Dat betekent dat de behoefte aan kleinere wooneenheden groeit. De klassieke seniorenwoningen zijn minder gewild. Viverion wil daarom naar meer kleinere woningen die voor iedereen geschikt zijn. In Laren worden momenteel seniorenwoningen vervangen door zulke multifunctionele huizen.

Statushouders

In 2018 gingen 7 woningen in de gemeente Lochem naar vergunninghouders (erkende asielzoekers). Dat betreft 6 procent van het totaal aantal verhuringen in dat jaar. Viverion heeft daarmee aan alle verzoeken van de gemeente kunnen voldoen. In het hele werkgebied gingen 22 woningen naar statushouders. Ook dat is een percentage van 6 á 7 procent.

Verduurzaming

De woningcorporatie gaat tussen nu en eind 2020 veel woningen verduurzamen. Het zijn er in het hele werkgebied zo’n 1260. Op vraag waarom er veel wordt gerenoveerd en verduurzaamd en maar weinig gesloopt voor nieuwbouw antwoordt Allerma: ,,Sloop, en zeker op grotere schaal, maakt heel veel los bij de mensen. Dat hebben we onlangs nog in Goor gezien maar eerder ook in Lochem. Mensen willen meestal liever in hun eigen woning blijven.”

Aannemers

Tanja Paffen vertelt dat er na een aanbestedingstraject 5 aannemers in de regio zijn gecontracteerd voor de grootscheepse renovaties. ,,Voor die aannemers is dat interessant, want dat zorgt voor continuïteit. Voor ons is het belangrijk dat we vaart kunnen maken en vaste samenwerkingspartners hebben die onze kernwaarden; gastvrij, duidelijk en samen uitdragen. We vragen de aannemers nadrukkelijk ook om samen op te trekken zodat ze van elkaars ervaringen kunnen leren.”

Energierekening

Door de renovatie en verduurzaming gaat de huur meestal omhoog, maar het verschil is voor de huurder in de regel terug te verdienen via een lagere energierekening door betere isolatie en zonnepanelen. De huren bij Viverion zijn de laatste jaren overigens nauwelijks gestegen en in sommige gevallen zelfs verlaagd. ,,We waren een rijke corporatie en we hebben besloten een groot deel ie rijkdom ten goede te laten komen  aan onze klanten”, zegt Jan-Willem Allersma. ,,Onze huren behoren tot de laagste in het land.”

De rijkdom van Viverion staat overigens niet op de bank, maar is ontstaan omdat de corporatie een relatief laag volume aan leningen heeft ten opzichte van de waarde van de woningvoorraad.

Beeldvorming

Wat opvalt is dat als er wat over Viverion wordt geschreven er via sociale media steevast veel commentaar komt. Ook op verjaardagen en partijen gaan woningcorporaties over het algemeen niet in heel positieve zin over de tong. Het lotingssysteem zou niet deugen en in de perceptie van velen is de wachttijd voor een woningzoekende veel langer dan de recente cijfers uitwijzen. Kortom, de beeldvorming kan beter.

Onder de eigen huurders scoort Viverion best goed als het gaat om klanttevredenheid. Tanja Paffen: ,,We laten dat door een onafhankelijk bureau meten. Onze klanten wordt dan gevraagd naar tevredenheid over bijvoorbeeld de afhandeling van een reparatieverzoek of over bereikbaarheid. Dit jaar wordt gestart met zogeheten luisterpanels, waar mensen kunnen aangeven wat hen bezighoudt en wat Viverion beter kan doen.”

Naar buiten

Jan-Willem Allersma erkent dat Viverion wel wat actiever naar buiten kan treden en dat ook wordt gezocht naar geschikte wegen om dit te doen. Sociale media als Twitter en Facebook worden al ingezet om ook met mensen buiten de eigen klantenkring te communiceren en zo de publieke opinie positief te beïnvloeden.

Het gehele jaarverslag 2018 van Viverion is HIER te lezen (PDF-bestand)