Home Lifestyle Wonen Woonfonds Gelderland wil bouw betaalbare woningen aanjagen

Woonfonds Gelderland wil bouw betaalbare woningen aanjagen

0
Foto ter illustratie (bron: freepik.com)

ARNHEM/LOCHEM – Provinciale Staten van Gelderland nemen woensdag (15/12) waarschijnlijk een besluit over het Woonfonds Gelderland. Deze is bedoeld als aanjager van de bouw van meer betaalbare koopwoningen. Als PS groen licht geven volgt een nader uitgewerkt plan. Gedacht wordt aan een erfpachtconstructie voor de grond. Starters op de woningmarkt hoeven dan alleen de nieuwbouwwoning zelf te financieren en niet de grond die ook steeds duurder wordt.

De provincie wil tot 50 miljoen euro in het fonds stoppen. Dit is geen subsidie, want het bedrag komt na verloop van tijd weer terug en mogelijk zelfs met winst. Belangrijke voorwaarde is wel dat nog tenminste één andere partij bereid wordt gevonden om substantieel mee te financieren.

1000 starters

In het voorlopige plan is te lezen dat de erfpacht niet hoeft worden afgelost. Wel worden winst of verlies bij verkoop van de woning verdeeld tussen woningeigenaar en provincie. Bij verkoop worden zowel grond als woning verkocht, dus dan vervalt de erfpacht. Daarna heeft de provincie dus geen vat meer op de woningprijs.

Via de regeling kunnen naar schatting zo’n 1000 starters (2200 mensen) worden geholpen. Er gaat een inkomensgrens gelden en, om speculanten buiten de deur te houden, geldt dat de koper de woning zelf moet gaan bewonen. De verwachting is dat een aantal woningbouwprojecten met een onrendabele top op gang worden geholpen via het Woonfonds.

Actievere rol

Via het eerder vastgestelde Actieplan Wonen wil de provincie een actievere rol spelen bij het versnellen van de woningbouw. Meer woningen en een betere balans tussen aanbod en vraag kunnen bijdragen aan realistischer koopprijzen, zo is het idee. De verwachting is overigens dat het tekort aan (betaalbare) woningen in Gelderland nog 10 jaar, maar zeker tot 2030, zal blijven bestaan.

De huizenprijzen blijven stijgen en daardoor is het voor mensen met een laag tot middeninkomen steeds lastiger geworden om een betaalbaar huis te vinden en daar een hypotheek voor te krijgen. De gemiddelde transactieprijs (dus nieuwbouw en bestaande bouw samen) was medio 2015 €230.000, medio 2019 €291.000 en medio 2020: €317.000.

Goedkope segment

Van alle woningbouwplannen in Gelderland, waarvan de (voorgenomen) verkoopprijzen bekend zijn, valt slechts 3 procent in het zogenaamde goedkope segment van onder de 2,5 ton. De provincie wil dat aanbod vergroten en versnellen. Twee andere (garantie)regelingen die werden verkend bleek niet het juiste instrument om deze doelen te halen. Vandaar dat nu wordt nagedacht over het Woonfonds Gelderland.

Een woningbouwproject kan vastlopen omdat de ontwikkelaar geen marge overhoudt vanwege bijvoorbeeld de hoge grondprijs, de stijgende kosten van bouwmaterialen of menskracht en de eis om betaalbare woningen te bouwen. Dit probleem wordt vaak opgelost door dan maar duurdere woningen te bouwen, waardoor starters opnieuw buiten de boot vallen. Of er worden zoveel woningen op een klein oppervlak gebouwd waardoor er weinig plek overblijft voor groen, speelplekken en de gewenste klimaatadaptatie. Dat zijn ongewenste ontwikkelingen. Soms stemmen gemeenteraden om die reden niet in met een bouwplan, wat tot uitstel of afstel leidt.

Winstmarge

De gedachte is, dat als de provincie mede-investeert in de grond die nodig is voor een project, de prijs voor de koper daalt en de ontwikkelaar toch de normale winstmarge kan behalen. Het Woonfonds is overigens nog niet. Dit kan nog wel 2 jaar duren, zo is de schatting. De eerste projecten kunnen op z’n vroegst in 2023 starten. De verwachting is dat het plafond van de regeling dan in 2025 zal worden bereikt.

Evaluatie moet daarna uitwijzen of het instrument goed werkt en of er geen onbedoelde neveneffecten optreden. Bij gebleken succes kan het geld dat terugkomt steeds opnieuw worden geïnvesteerd. Stoppen, of doorgaan met behulp van andere investeerders is ook denkbaar. Verwacht wordt dat het door de provincie geïnvesteerde middelen in 2037 hoe dan ook weer zijn teruggevloeid in de algemene middelen.

Bedenkingen

Tijdens eerdere besprekingen van het voorstel waren er nog wel de nodige politieke bedenkingen bij het plan. Onder meer de verstoring van de markt werd daarbij genoemd. Provinciale Staten denken dat dit meevalt. Wel kunnen zo’n duizend starters, die ineens op de markt verschijnen, voor enig prijsopdrijvend effect zorgen. Verder vinden sommige partijen dat een erfpachtcontructie een hoge administratieve last en dus extra inzet van ambtenaren vraagt.

De Statenvergadering van 15 december is live te volgen via gelderland.nl/Statenlive. De volledige agenda van de Statenvergadering en bijbehorende stukken is te vinden op gelderland.nl/sis. Hier zijn veel documenten over het Woonfonds Gelderland te vinden.