Verontrustende cijfers in actuele Woonmonitor gemeente Lochem

0
Afbeelding ter illustratie (bron: freepik.com)

LOCHEM/GORSSEL – De gemeenteraad van Lochem praat tijdens de eerste Politieke Avond van 2022, op 17 januari, over de strategische keuzes die moeten worden gemaakt met betrekking tot de woningbouw. Voor de actualisatie van het woonbeleid zijn veel recente cijfers verzameld. Die geven een beeld van wat er speelt op het gebied van demografie en woningmarkt. De cijfers zijn deels verontrustend.

Zo blijkt uit de Woonmonitor van afgelopen oktober dat Lochem op 1 januari 2021 33.948 inwoners had. Lochem staat qua vergrijzing in de top-10 van Nederlandse gemeenten. Het aandeel 50-plussers is hoog, terwijl het aantal inwoners van 20 tot 45 jaar opvallend laag is in vergelijking met het landelijk gemiddelde. Bijna een derde van de inwoners is 65 jaar of ouder (29%). Landelijk is dit gemiddeld 20%. In de afgelopen 10 jaar is het aantal 65-plussers met meer dan 2.000 mensen gegroeid.

Groeiende vraag

Daar blijft het niet bij, want het aantal 45- tot 65-jarigen is groot. De vergrijzingsgolf is daarom voorlopig niet ten einde. Verder overlijden meer mensen dan er kinderen worden geboren, ook al was er in coronatijd sprake van een ‘babyboom’. Op basis hiervan zou je een krimp van het inwoneraantal verwachten. Maar omdat meer mensen zich in de gemeente vestigen dan er vertrekken is sprake van een groei van het aantal huishoudens en dus een groeiende vraag naar woningen.

Het vestigingsoverschot wordt vooral veroorzaakt door de komst van mensen uit de leeftijdsgroepen tot 18 jaar en van 30 tot 75 jaar. Dit is vooral waarneembaar in de afgelopen 3 jaar. Omdat huishoudens steeds kleiner zijn, neemt hun aantal sterk toe. Er is veelal sprake van 1- en 2-persoonshuishoudens. Het gemiddelde inkomen is relatief hoog.

Meest koopwoningen

De gemeente telde op 1 januari 15.165 woningen. Het gros (71%) is koopwoning. Een vijfde deel (19%) is een huurwoningen van een woningcorporatie en 10 procent is particuliere huur. Van alle woningen is 81 procent eengezinswoning. Verder bestaat 16 procent uit meergezinswoningen of appartementen. Op 1 januari 2021 stond op 4,6 procent van de woningen niemand ingeschreven in de Basisregistratie Personen. Volgens de gemeente hoeft dit overigens niet te betekenen dat al die woningen niet in gebruik zijn.

Driekwart van de woningen staat in een kern, waarvan Lochem verreweg het grootst is. Een kwart van de woningen staat in het buitengebied. De druk op de koopwoningmarkt is enorm. Er is duidelijk meer vraag dan aanbod. Woningen zijn meestal binnen korte tijd verkocht en kopers bieden meer dan de vraagprijs. Dat drijft de gemiddelde koopprijs op. En die is hoog in de gemeente Lochem. De gemiddelde prijs van een vrijstaande woning lag in de eerste helft van 2021 boven de € 600.000.

Zorgwekkend

In de Woonmonitor is verder te lezen dat makelaars verwachten dat het aantal transacties zal dalen, mede omdat mensen hun woning niet te koop durven te zetten, omdat ze bang zijn geen andere woning te kunnen vinden. De betaalbaarheid van woningen wordt ‘zorgwekkend’ genoemd. In de eerste helft van 2021 had slechts 8% van de verkochte woningen een prijs onder € 200.000. Dit komt ook door het lage aandeel rijtjeswoningen en appartementen in de koopsector. In de eerste helft van 2021 lag de gemiddelde prijs van een rijwoning boven € 280.000 en van een appartement boven € 250.000. De prijzen zijn daarna nog verder gestegen.

Huurwoningmarkt

De huurwoningmarkt in Lochem is relatief klein. De corporaties bezitten per 1-1-2021 2.741 woningen, een marktaandeel van 19%. Daarnaast zijn er ruim 1.600 overige huurwoningen, overwegend particulier bezit en zorgvastgoed. Viverion bezat begin dit jaar 1.678 woningen in de gemeente. IJsseldal Wonen had er 901 in bezit. Verder heeft Habion 60 wooneenheden in Eefde en Gorssel. Andere kleine spelers zijn Woonbedrijf Ieder1 (59 woningen) en Mooiland (43).

De jaarcijfers over 2020 van de corporaties laten zien dat het aantal woningzoekenden stijgt. Het aantal reacties op vrijkomende huurwoningen neemt toe. De vraag is vooral afkomstig van één- en tweepersoonshuishoudens. Er zijn maar weinig gezinnen die een huurwoning zoeken. Qua leeftijd is er vooral vraag van mensen tot 55 jaar. Zij willen liefst een grondgebonden woning. Verder is de trend dat de vraag van 65-plussers naar een huurwoning toeneemt.

Huurders

Jaarlijks komen zo’n 150 tot 160 sociale huurwoningen vrij, waarvan tweederde in de kern Lochem. Vrijkomende woningen worden voor meer dan 90% toegewezen aan mensen die een bruto-inkomen tot 40.024 euro hebben. Dat is de doelgroep waarvoor sociale huurwoningen zijn bedoeld.

Nieuwe huurders komen vooral uit Lochem of omringende gemeenten, slechts een klein deel is verhuurd aan mensen van elders. Naast het huisvesten van lage inkomens hebben de corporaties een belangrijke functie in het huisvesten van statushouders en mensen die uitstromen uit bijvoorbeeld beschermd wonen of wonen met zorg. Gegevens over de particuliere huurmarkt ontbreken.

Afspraken regio

Eind 2020 werde Woonagenda van de Cleantech Regio herijkt. Dat was nodig omdat de woningbehoefte in de regio aanzienlijk hoger is dan de prognose die in 2018 werd gemaakt. De afgelopen 10 jaar is de woningbehoefte met 40 procent gestegen. De toename leidde tot nieuwe woningbouwafspraken. Deze zijn in maart van dit jaar door Gedeputeerde Staten van Gelderland goedgekeurd. Tot 2030 verwacht de regio – inclusief Deventer – tussen de 14.000 en 21.000 woningen te bouwen.

Voor de gemeente Lochem is voor de bouwopgave een bandbreedte afgesproken van 600 tot 1.300 woningen in de periode 2020-2030. Als het gaat om huurwoningen maakt de gemeente jaarlijks prestatieafspraken met de woningcorporaties. Die zijn daarnaast gebonden aan prioriteiten en doelen die Den Haag hen oplegt. Voor de komende jaren zijn dit onder meer: versnelling van de nieuwbouw van sociale huurwoningen, zorgen voor betaalbaarheid en investeren in een duurzame sociale huurwoningvoorraad. Verder blijft de opgave om zogeheten spoedzoekers te helpen actueel. Corporaties worden opgeroepen om te investeren in leefbaarheid, door differentiatie van wijken, ontmoeting tussen bewoners en sociaal beheer.

Vervolg

De cijfers uit de Woonmonitor worden betrokken bij strategische keuzes die de gemeenteraad moet maken. In mei nam de raad een motie aan waarin het college van B&W werd aangespoord om met concrete keuze te komen en voorstellen te doen over aantallen woningen, locaties, doelgroepen en type woningen. De motie was een reactie op de Kernvisie wonen Almen.

De kernvisies zijn al besproken met inwoners en organisaties. Maar in oktober besloot de gemeenteraad dat het eerst zelf strategische keuzes wil maken, alvorens verder te gaan met de kernvisies. Op maandag 17 januari wordt een notitie van het college besproken op basis waarvan de raad uiteindelijk keuzes maakt. Daarna komen de kernvisies ter inzage te liggen en gaat het proces verder.

Spoed

De raad, die zelf eiste dat er geen vertraging mag optreden, wordt door het college tot snelheid gemaand. In de notitie wordt gewaarschuwd dat de markt extreem snel veranderd. Letterlijk: ‘De woningmarkt zit op slot. Er is te weinig aanbod om in de vraag te voorzien. We zien dat de gemeente Lochem, om bij te dragen aan de woningbouwopgave, in te weinig concrete plannen voorziet. Woningbouwplannen hebben een lange doorlooptijd. Daarom is het van belang om snel tot keuzes te komen, zodat nieuwe bouwplannen kunnen starten op basis van de Kernvisies wonen.’