LOCHEM – De uitvoering van het plan ‘Kop van Oost’, waardoor een deel van bedrijventerrein Hanzeweg moet worden omgetoverd tot woonwijk, is financieel lastiger rond te breien door de aanhoudende stijging van de bouwkosten en aanscherping van duurzaamheidsregels. Dat kreeg de gemeenteraad maandagavond te horen bij de presentatie van het bestemmingsplan.
Het plan kent een lange geschiedenis. Het idee om het gebied tussen het nieuwe gemeentehuis en de jachthaven in het Twentekanaal om te vormen tot woonwijk komt voort uit de visie ‘Etalage naar de Toekomt’. Het masterplan stamt uit 2009. Pas in 2016 nam de gemeenteraad een principebesluit en de stedenbouwkundige visie volgde in 2017. Toen werd ook een krediet van 2,7 miljoen euro beschikbaar gesteld.
Hoofdprijs
De eerste berekeningen werden gemaakt op het hoogtepunt van de financiële crisis. Op dat moment vochten aannemers om elke klus en dat drukte de bouwkosten enorm. Inmiddels is dat totaal anders. Aannemers komen om in het werk en vragen dus ‘de hoofdprijs’. Neem daarbij nog de strenger geworden duurzaamheidseisen en het is duidelijk dat het aanvankelijk financiële perspectief drastisch moest worden bijgesteld.
Zo’n jaar geleden trokken de gemeente Lochem en de Rijssense vastgoedontwikkelaar Explorius de conclusie dat er een zogeheten ‘onrendabele top’ dreigt te ontstaan. Dat betekent – simpel gezegd – dat de (toekomstige) opbrengsten lager dreigen uit te vallen dan de investeringen.
Uitleg: onrendabele top
De term onrendabele top is in dit geval eigenlijk ordinair ‘financieel gat’. Onrendabele top komt uit de sociale woningbouw. Woningcorporaties bouwen vaak huurwoningen waarvan ze weten dat de huuropbrengst de stichtingskosten niet zullen dekken. Dat ingecalculeerde ‘verlies’ moet al bij de bouw worden ingeboekt en heet dus onrendabele top.
Om het plan te redden werd vorig jaar gezocht naar mogelijkheden om de opbrengst te verhogen. Opvallend genoeg leidde dit niet tot meer woningen in het plangebied maar juist een aantal minder: van 124 naar 120. Wel komen er wat meer rijtjeshuizen en is een beoogd appartementengebouw gesplitst. Er is nu een appartementencomplex gepland in pakweg de bocht die de Hanzeweg ter hoogte van de Nijha maakt. Dat worden ongetwijfeld wat duurdere woningen met ‘marina-view’.
Lees verder onder de afbeelding…
Toch haalbaar
Afgelopen najaar hebben het Lochemse college van B&W en de projectontwikkelaar de conclusie getrokken dat het plan na aanpassing haalbaar is. Wel overweegt Lochem om het bouwrijp maken en de ontwikkeling van de openbare ruimte niet aan de markt over te laten – zoals aanvankelijk de bedoeling was – maar in eigen hand te houden.
De bedrijven en panden die nu nog in het plangebied staan zijn in handen van Explorius en de gemeente. Wel staat achter het voormalige pand van LochemDruk nog een particuliere woning. Deze is nog niet in handen van de projectontwikkelaar.
Vragen
De raadbijeenkomst van maandagavond was informerend van aard. Toch kreeg wethouder Bert Groot Wesseldijk al de nodige vragen op zich afgevuurd. De Partij van de Arbeid stoorde zich aan het feit dat de financiële onzekerheden niet eerder met de raad zijn gedeeld. Tussen 2017 en nu kwam er nauwelijks informatie naar buiten. Fractievoorzitter Jos Israël wil het verschil tussen het oorspronkelijke plan en de nu gepresenteerde editie inzichtelijk gemaakt zien. Hij kreeg de toezegging dat die gegevens worden aangeleverd.
In 2017 werd ook al duidelijk dat het plan geen sociale huurwoningen of betaalbare huizen voor starters zal bevatten. Dat was destijds voor dezelfde PvdA reden om tegen de investering van 2,7 miljoen te stemmen.
Planning
Het college kijkt al vooruit. Volgens de planning wordt het bestemmingsplan in het derde kwartaal vastgesteld. In de eerste helft van 2020 zou de sloper dan aan het werk kunnen. Na het bouwrijp maken volgt dan de gefaseerde realisatie tot 2026.
